房地产市场分析报告



一、房地产相关政策及行业信息 (一)房地产相关政策
  1.济
  1. 济 南 等 28 城 市 试 点 公 积 金 贷 款 支 持 建 保 障 房 济南、北京等 28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住 房建设试点城市,133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共 租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设 试点项目,贷款额度约 493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用 住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设, 贷 款期限最长不超过 3 年;政府投资的公共租赁住房建设贷款,贷款 期限最长不超过 5 年。项目贷款到期后,贷款本息必须全额收回。
  2. 济 南 市 今 后 土 地 价 款 须 半 年 内 付 清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则(试行) 》近日 正式公布施行,这部国有建设用地转让新规中明确规定,土地价款须 半年内付清,这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确, 自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等 7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞 争造成价格畸高等情况发生后,土地交易可以终止。
  3. 山 东 土 地 征 收 新 规 明 年 实 施 补 偿 方 案 先 公 示 后 报 批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布,与以往国家及山东
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省同类规定相比,土地征收前补偿方案在征收报批之前公示,集体土 地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。 有 关部门称, 山东省土地征收新规在国内较为超前。 土地征收新规 2011 年 1 月 1 日起施行。 (二)城市建设新闻总汇
  1. 盛 福 片 区 再 推 148 亩 住 宅 用 地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后, 该片区又推出 148 亩住宅用地,规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部 分地块,位于济南市东部新城热点区域???涵源大街北侧地块,雄 踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西:经十东路、 工业南路、花园路和工业北路。
  2. 西 客 站 片 区 三 个 中 心 选 址 初 定 在西客站片区布局中,有“三颗心”非常重要。三个中心分别为 文化中心、 会展中心和商务中心, 位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。 日前,西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露,西 客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路 延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路,三个中心位于新城核心区 中央景观绿轴与腊山河的交汇处, 可借助绿地系统及河岸水景形成优 美的景观环境、独特的标前,泺口片区规划设计编制正式完成。该片 区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
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大型现代社区。泺口片区用地范围东至津浦铁路,西至无影山路,南 至泺安路,北至二环北路,总用地面积约 2
  91.42 公顷。根据规划方 案,该片区将创建阳光生态社区,引进邻里商业街理念,打造居民交 往长廊等,形成“一轴、两带、三区、四点”空间结构。 二、商品住宅市场 (一)市场概述 表 3 - 1 济 南 市 商 品 住 宅 成 交 情 况 列 表 ( 2010 年 8 月 )
8 月济南新增住宅以恒大名都、保利花园等中低价房源为主,该 类房源的大量成交, 8 月济南住宅市场呈现“价跌量涨”的局面。 使 (二)商品住宅供求关系分析 图 3-1 8 1 8 月 ) 济 南 市 区 商 品 住 宅 新 增 供 求 关 系 分 析 ( 2010 年
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2010 年 8 月共有 7 个项目开盘, 住宅新增供应总量为
  23.54 万 平方米。其中,新上市的恒大名都推盘量最大,达
  9.1 万平方米; 其次,为中海奥龙观邸,达
  4.79 万平方米;绿地卢浮公馆的推盘量 位居第三,自上市以来,推盘速度较快、推盘量较大,成为济南市的 热销楼盘。 由于本月推盘项目的数量较少, 导致新增房源的供应体量环比上 月下降 1\%,供应套数下降 5\%。由于恒大名都、中海奥龙观邸、绿地 卢浮公馆和世佳戎居的开盘成交率过半, 导致本月的开盘成交率环比 上月上涨 4\%,而在恒大名都、世佳戎居和保利花园中价位项目高开 盘成交且无别墅项目开盘成交的双重作用下,扣除精装修费用,本月 的开盘成交均价环比上月下降 20\%,为 7503 元/平方米,其中恒大名 都这一郊区低价项目对价格的拉低作用最大。 (三)成交量分析
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  1、 济 南 整 体 住 宅 市 场 成 交 量 分 析 图 3 - 2 济 南 市 商 品 住 宅 成 交 量 变 化 ( 2010 年 1 - 8 月 )
8 月恒大名都、 中海奥龙观邸等项目以优惠价格大规模上市引发 热销,同时本月住宅供应以中低价房源为主,本月住宅成交出现明显 回暖,较上月上涨 28\%。 由于本月保利花园、 恒大名都和世佳戎居的新增房源主要集中在 90-100 平米的两室和 120-130 平米左右的三室为主,导致 90-130 平方米之间的房源成交量最大,环比上月上涨 88\%;中海奥龙观邸、 绿地卢浮公馆 140 平米左右三室房源的加推,导致 130-200 平方米 之间的房源成交量环比上月增加 10\%; 8 月公寓市场成交量回升导致 50 平方米以下房源的成交量环比 增加;而由于 50-90 平方米之间房源稀缺,导致成交量环比上月下
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降 47\%;由于万达公馆成交量的增加,导致 200 平方米以上房源的成 交量环比上月增加 31\%,增加的绝对数较小。
  2、 分 区 域 住 宅 市 场 成 交 量 分 析 况( 图 3 - 3 济 南 市 各 行 政 区 商 品 住 宅 市 场 成 交 情 况( 2010 年 8 月)
8 月新增房源集中在历城区、历下区和槐荫区,其中,历城区由 于恒大名都和保利花园两个项目开盘,导致区域成交量最大。其余各 区的成交量排序依次为历下区、槐荫区、市中区、天桥区和高新区。 (四)成交价格分析 1 、 2010 年 1 - 8 月 济 南 商 品 住 宅 销 售 价 格 走 势
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图 3 - 4 济 南 市 商 品 住 宅 销 售 价 格 走 势 ( 2010 年 1 - 8 月 )
济南住宅市场整体供应量依然较小, 市场价格变化受新增供应情 况呈现结构性波动。8 月济南新增供应以恒大名都、保利花园等中低 价项目为主, 受其影响, 济南商品住宅销售均价达 8216 元/平方米, 环比下降 9\%。 2 、 2010 年 1 - 8 月 济 南 各 区 域 商 品 住 宅 销 售 价 格 走 势 图 3 - 5 济 南 各 区 域 商 品 住 宅 销 售 价 格 走 势 ( 2010 年 1 - 8 月)
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由于区域内中端项目新增房源的成交,导致槐荫区、历城区的成 交均价下降;而历下区由于中海奥龙观邸新增房源的成交,导致成交 均价环比上月上涨 2\%;市中区则由于上月新增房源的价格偏低和本 月销售房源的单价较高双重因素的影响, 成交均价环比上月增加 12\%; 天桥区和高新区由于区域内成交房源的差异, 导致成交均价略有提高。 (五)市场分析总结 8 月份济南住宅市场在中海、 恒大等品牌开发商调价促销的带动 下,整体市场出现价跌量涨,市场成交有所回升。这些品牌开发商在 济南的后续开发量较大,8 月份这些项目以小让利换大成交量,市场 影响力显著,这些项目的热销说明济南市场住宅需求依然旺盛,微小 让利、略低于潜在客户对项目的预期价格仍可逆市热销。
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保利花园 【项目介绍】 保利花园是保利集团投资开发的中国第 18 座保利花园。项目位 于济南市经十东路以北,济南高新技术产业开发区东部,这里将成为 济南城市的未来核心区域。项目紧邻韩仓河,隔河相望绿意葱葱的凤 凰山,环境优美,气候清新。项目紧临济南市城市规划主干道??经 十东路和绕城高速东环线;驱车至市中心和机场均需 15 分钟车程, 距济南市新政务中心、奥体中心约 6 公里,115 路、116 路、301 路、 302 路、历城公交等可直接到达,交通便利。良好的山水环境,便利 的交通,决定了项目入则繁华,出则宁静的宜居距离尺度。
项目总用地面积为
  8.26 公顷,规划总建筑面积
  26.5 万?,建筑 密度 19\%,容积率为
  2.6,绿化率高达
  45.2\%。由 10 栋小高层及高层 住宅组成,提供从 70 ?到 140 ?多种精品户。 保利花园沿经十路和韩仓河布置了 2 层约
  1.4 万?的社区风情商
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业街。包括社区超市、邮局、银行、社区诊所、餐饮等生活配套,为 业主生活提供便利。社区规划有近 1940 ?的幼儿园, 4500 ?的大 型、豪华会所,设有近 1600 ?的地下游泳馆,屋顶网球场,以及阅 览室、咖啡馆、健身房等运动、休闲、娱乐设施。 保利花园周边景色优美,在结合自然地形地貌的基础上,建筑规 划设计师通过合理的空间布局和灵活的建筑设计, 整个社区充满空间 的变化,使得人造社区与自然景观充分融合。综合分析项目与城市空 间的关系,保证整个地块建筑的均好性,处理好各建筑单体的相互关 系,创造宜人的居住、商业空间。规划中保利花园力求将都市特质与 自然景观有机地结合, 以大面积的中心庭院和大尺度的楼间距为特征, 创造出回归自然的富有感召力的人居空间。 保利花园遵循现代、典雅、精致的原则,形成线条挺拔、丰富简 洁有力的立面形体。 运用建筑材料的特性加以优化组合创造动人的立 面形象。沿街商业立面造型同样以简洁的体块穿插与住宅楼相协调。 入口处的会所设计新颖独特,丰富了经十东路的沿街景观。 项目西南侧主入口处设置高层楼体,独特的立面肌理处理,成为 整个项目的标志物。沿经十东路的楼体设计注重高低错落,形成生动 的城市天际线。北部、东部与周围小区相邻的塔楼高度适当降低,保 证相邻小区内住宅、幼儿园等建筑的日照要求。项目中部布置单栋大 户型楼体,提高居住品质,并创造出大尺度的开敞庭院。商业设置以 沿街两层商铺为主,主要满足项目自身的商业配套要求。兼顾周边住
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宅项目的使用。 保利花园在户型设计上强调以人为本的设计原则, 强调户型设计 的实用、经济、合理。户型组织灵活多样,满足各类置业者的需 要。 项目的景观设计以区域环境、自然地貌以及人文历史为基础,引 入了原生态、亲人性、艺术性景观的设计理念,融入“舒适生活、自 然和谐”的保利元素”承袭“保利花园”系列产品的成熟开发模式, 创造出回归自然并富有感召力的人居空间。以水跃林溪为景观主题, 秉承济南得天独厚的地理条件和历史人文, 充分挖济南人心中寄情于 山水, 享受自然的根深蒂固的情结。 景观格局设计为树包水, 水绕路, 路缠山,水藏景的情景合一的环境氛围,营造一种与大自然和谐融会 的理想环境,一种临水而居,伴水而行,择水而戏的浪漫活跃氛围。 主题景观包括保利文化”水景雕塑广场。时尚核”运动主题广场。 “阳光水榭”儿童活动区;保利文化墙等。 保利花园项目由保利物业酒店管理有限公司为业主提供高品质 服务。保利物业酒店管理有限公司延伸了保利对文化的追求,构筑了 独特的保利物业及酒店服务理念, 深厚的文化底蕴为服务品质的不断 提升奠定了基础。 保利物业以创新的高品质服务与标准化的管理为业 户创造安全、舒适、典雅的生活环境。保利物业制定了独有的物业管 理企业标准,形成了标准化的管理运作模式,还根据项目特点为客户 量身打造个性化的运作规范,正在成为高端物业管理的领跑者。
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小结 ■ 为完成保障性用房的相应指标,济南市保障性住房建设受到 了前所未有的重视, 住房公积金的注资为保障性住房的开发建设提供 了有力的资金支持, 同时公积金贷款为购买保障性住房提供了便利条 件。保障房有望有为济南中低端收入者满足居住需求的另一途径。 ■ 济南市土地款在半年内付清对开发商的资金链要求提高,对 开发商土地的使用有了更严格的限制,使得开发商在开发、销售、资 金回流上都产生巨大压力。 ■ 济南加紧了对城市西部和北部的发展力度,随着区域功能规 划的不断实施和交通等市政配套设施的日益完善,西客站片区、泺口 片区将成为济南市房地产的热点区域。 济南东西及南北发展不平衡的 局面将得以缓解。
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